三道红线监管下，开发商如何通过商业资产融资实现降档？

这些年商用房产融资这个行当可热闹了，各方势力你争我抢，玩得不亦乐乎。参与者包括保险公司啊、外国大鳄，当然也少不了咱们国内的土豪投资基金。今天咱就来聊聊这游戏咋玩儿，里面又有啥门道。

保险机构的玩法

保险公司有一套自己的游戏规矩，比如可以投资商业资产，比如债券计划，股票投资计划或者是保险ABS产品什么的。但是这些投资也不能乱来，要看融资主体和项目的具体情况，还要考虑资金投放效率和可能产生的通道费。比如说，如果符合“144号文”的话，保险公司还能跟信托公司搭档，一起投资商业资产项目。不过这就涉及到很多实际问题了，比如资金安全和投资效率啥的。

咱们再来聊聊保险公司的各种投资方法。保债计划和股权投资计划似乎很高大上，其实它们就是为了保证钱财的安全和赚取利润。至于保险ABS产品，虽然发行过程比较慢，挑选底层资产也很严苛，但这样才能让投资更加稳定。所以说，保险公司在选投资方式的时候，得考虑好多因素。

开发商的选择

开发商要选对融资方法可真不容易！这还得看他们能承受多少成本、产品类型是否要支付其他费用、以及他们公司释放股权的可能性等等。比如说，如果选了股权投资方案，那可得看看会不会影响到公司的“三道红线”。还有，用信托贷款虽然快，但是可能会上征信，影响公司的信誉。所以说，开发商在挑融资方法的时候，得把所有因素都考虑进去，然后根据项目的具体情况来做决定。

再者说，开发商得算算不同放款方式的速度快慢。例如，保险ABS产品，发行周期有点儿长，挑的基础资产更是要过五关斩六将。所以，开发商选融资方式时，别着急，慢慢来，别想着一口吃个胖子。还有，如果要用到别的主体投资，比如信托放款，那可得符合“144号文”的规矩，保险资金可不能单独投集合资金信托。

中小型保险机构的策略

中小保险公司也有他们的方法。如果投资对象所在集团信用等级高（比如说AAA），并且投资项目的收益能填补债务，那他们通常不会太挑剔。也就是说，中小保险公司选项目时，更看中的是稳定和回报。

而且，中小保险公司得小心钱袋子的安危！要是项目能稳住还款压力，那他们就能大胆投资了；但要是项目现金流不靠谱，那可得三思而后行，别让钱打水漂。所以，中小保险公司选项目时，得有个明确的策略和风险把控才行。

外资机构的挑战

外资银行玩这个游戏挺头疼的，因为搞跨境抵押太麻烦了，所以大部分时候都只能找开发商借钱。这么说来，他们选投资项目的时候，就得多注意开发商的信誉和项目稳不稳定。

而且，外资机构得搞定跨境抵押手续、钱进出中国和选啥样的标的这些事儿。所以说，跟他们打交道得做好长期斗争的心理准备。比如说，外资机构在国内做生意通常就是“买股票+借钱给国内企业”或者“买股票+借钱给国外企业”这样。要是用后者的话，虽然看起来买了标的资产的股票，但是大部分钱都在国外花掉了，万一出点啥事，外资机构投进去的钱可就不保险。

外资机构的投资策略

外资机构也有炒股策略，他们要考虑到在中国境内买股票的一些限制，然后挑选适合的方式。比如说，他们有时会选"股权持有+境内放款"或者是"股权持有+境外放款"这两个方法来投资。

再说了，外企也得照顾到钱财的安全和流动。所以，在挑项目投资的时候，他们得琢磨着选个稳定、回报又高的。

增量融资合作的可能性

当然，如果能保证对冲基金投资收益高又有好的交易方的话，那再搞点融资合作也是OK的。

长期博弈的准备

跟外资打交道，不仅要关注他们在国外借钱的利息多少、怎么搞定外国的抵押手续、花钱买外币和卖外币的流程还有选哪样投资标的这些事，还得做好长期较量的心理准备！

外资机构的风险控制

外资机构也会注意风险管控，他们要保证钱的安全和流动，选对投资方式。

外资机构在这场游戏中，

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